Ahmet Akın – Yeminli Mali Müşavir

Kat karşılığı inşaat işlerinde, müteahhitlerle vergi idaresi arasında zaman zaman bazı ihtilaflar doğmaktadır. Bunlardan birisi de müteahhitlerin sattıkları daire ve dükkanlarla ilgili olarak fatura düzenleme zorunluluğunun ne zaman uygulanacağı konusudur.

213 Sayılı Vergi Usul Yasası’nın 231. Maddesinin 1. Fıkrasının 5. Bendindeki hükme göre fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azamî  yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır denilmektedir.

Kat karşılığı inşaat işlerinde inşaat devam ederken ya da inşaat bittikten sonra satış yapılabildiği gibi, daha inşaat başlamadan proje üzerinden de satış yapılabilmektedir. İnşaat bittikten sonra yapılan satışlarda, yedi gün içerisinde faturanın düzenlenerek, satış tutarının “SATIŞLAR HESABINA” alınması gerekmektedir. KDV oranı ise dairenin m2 büyüklüğüne göre değişmektedir .İşyerlerinde ise KDV oranının %18 olduğu aşikardır.

İnşaat devam ederken ya da proje üzerinden yapılan satışlarda durum farklıdır. Örneğin, daha inşaat başlamadan proje üzerinden yapılan bir satışta, müşterinin talebi üzerine fatura düzenlenebilir. Fatura’da KDV tutarı da belirtilerek işlem yapılır. Bu satıştan elde edilecek gelir inşaatın bitim tarihine kadar “ALINAN AVANSLAR HESABINDA” takip edilir. Elbette, faturadaki KDV tutarı ait olduğu ayda beyan edilecektir. Burada, şu soru sorulabilir: “İnşaatın bitim tarihi hangi tarihtir?” İnşaatın bitim tarihi, dairenin veya dükkanın fiilen kullanılmaya başlandığı ya da genel iskan tarihinin alındığı gündür.

Proje üzerinden satış yapıldığında ya da inşaat devam ederken kat irtifakı tesis edilip arsa payından tapuların düzenlendiği tarihte ayrıca fatura düzenleme zorunluluğu yoktur. İşte müteahhit ile vergi idaresi arasındaki ihtilaf genelde burada başlamaktadır. Vergi idaresi şunu iddia etmektedir: “İnşaat devam ederken tapuda alıcılar adına kat irtifakı tesis edildiği, tapuya tescil edilen kat irtifakı, bağımsız bölümlerin teslimi sayılarak tescil tarihinden itibaren yedi gün içerisinde düzenlenmesi gerekirken, bu tarihten çok sonra fatura düzenlendiği ileri sürülerek, 213 sayılı Vergi Usul Yasası’nın 353. Maddesinin 1. fıkrası uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilmelidir” demektedir.

Bu durumda, öncelikle, inşaat işlerinde inşaatı devam eden bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapu senedi ile tapuda alıcı adına tescil işlemi yapılmasının KDV Yasası kapsamında malın teslimi olarak yani vergiyi doğuran olay olarak kabul edilip edilmeyeceğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Kat irtifakı, henüz inşaat başlamadan ya da devam ederken kurulmaktadır. Vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için esas olan malın iktisadi tasarruf hakkının alıcıya devredilmesi olup inşaatı devam eden bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapu senedi ile alıcı adına tapuda işlem yapılmasının, malın iktisadi tasarruf hakkının alıcıya devredilmesi olamayacak, ancak, bağımsız bölümün iktisadi tasarruf hakkının devrinin, yapı kullanma izninin alınması veya malın alıcıya teslim edildiğinin hukuken geçerli bir tutanakla teslim edilmesiyle gerçekleşecektir.

Tüm bu açıklamaların ışığı altında, bağımsız bölümün iktisadi tasarruf hakkının devrine ilişkin yapı kullanma izninin alındığı veya malın alıcıya teslim edildiğinin hukuken geçerli bir tutanakla tespit edildiği yönünde yapılmış somut bir tespit bulunmadan, tapuda tescil edilen kat irtifakının teslim olarak kabulü suretiyle, müteahhit firma adına kesilen özel usulsüzlük cezasında hukuka uygunluk bulunmamaktadır.