Ülkemizdeki özel inşaat işlerinin ekonomik faaliyetler içinde önemli bir payı vardır. Konut ya da işyeri yapımı ile ilgili, arsa payı karşılığında yapılan inşaat işleri yaygın bir şekilde uygulanmaktadır. Arsa sahibi ile inşaat firması arasında yapılan sözleşme ile, arsa sahibi ile müteahhit firmaya düşecek bağımsız bölümler belirlenmekte olup, bu dağılıma göre kat irtifakı tesis edilerek inşaatın yapımına başlanmaktadır. Konut ya da işyerleri, inşaat devam ederken müteahhit veya arsa sahibi tarafından satılmakta ve işin bitiminde müteahhit tarafından fatura düzenlenmektedir. İnşaat devam ederken yapılan satışlar için arsa payı üzerinden tapu tanzim edilmektedir.
GELİR VERGİSİ YASASI’nın mükerrer 80’nci maddesinin 6 numaralı bendinde yer alan düzenleme ile gayrimenkullerin hangi koşullarda vergilendirileceği hüküm altına alınmıştır. Bu madde hükmüne göre:
İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde(8) elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
5281 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere değişen fıkra. Yürürlük; 01.01.2006) Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (***)(273 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2010 tarihinden itibaren 7.700 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.
Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; Tuncay Bey, 2001 yılında satın almış olduğu arsasını 2007 yılında daire karşılığı müteahhide vermiştir. Aynı yıl içinde başlayan inşaat 2010 yılı içinde tamamlanmıştır. Arsa sahibi Tuncay Bey, kendisine düşen dairelerden iki tanesini 2008 yılında arsa payından satmıştır. Diğer daireler ise, müteahhit tarafından tamamlanmış bir şekilde kendisine teslim edildikten sonra 2010 yılı içinde satılmıştır. Yukarıdaki örnekte görüleceği üzere, arsa sahibinin sattığı bağımsız bölümlerin iktisab tarihi olarak iki farklı tarih karşımıza çıkmaktadır. Bunlardan birincisi arsanın satın alınmış olduğu 2001 yılı, diğeri ise bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edildiği 2010 yılı.
Vergi İdaresi bugüne kadar vermiş olduğu özelgelerde, arsa karşılığı elde edilen bağımsız bölümlerin iktisab tarihi olarak, inşaatın tamamlanarak bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilme tarihi olan tarihin iktisab tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Örneğimizdeki 2010 tarihi) Ancak, vergi yargısının görüşü ise tam aksi yöndedir. Yargının kararları, kat karşılığı verilen arsalar nedeniyle elde edilen gayrimenkullerin elden çıkartılmasında iktisab tarihi olarak arsanın iktisap tarihinin esas alınması gerektiği yönündedir. (Örneğimizdeki 2001 tarihi)
Bu konu ile ilgili olarak, Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, 25.06.2004 tarih ve E:2004/51 ve K:2004/80 sayılı Kararı ile, konuyu yargı açısından tam olarak açıklığa kavuşturmuştur. Bu kararda özet olarak şu görüşlere yer verilmiştir: “Bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada işyeri ya da konut sahibi olması servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olduğundan, bağımsız bölümlerin arsanın iktisab tarihinden dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç değer artış kazancı değildir. denilmektedir.
ARSA SAHİPLERİ ile İNŞAAT ŞİRKETLERİ YÖNÜNDEN DİĞER ÖNEMLİ BİR KONU DA, ARSA KARŞILIĞI TESLİM EDİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KDV’ye TABİ OLUP OLMAYACAĞIDIR. Vergi İdaresi konuyu, arsa teslimi ile karşılığında verilen bağımsız bölümlerin iki ayrı teslim olduğu ve KDV’ne tabi tutulacağı şeklinde değerlendirmektedir. Ancak, birçok yargı kararı ise, konutun net alanı ya da işyeri olma durumu gibi özelliklere bakılmaksızın, arsa karşılığı inşaat işlerinde konut veya işyeri teslimleri KDV’den istisnadır görüşündedir. Vergi İdaresinin değerlendirmesi gözönüne alındığında, arsa sahibinin uhdesinde kalan bağımsız bölümler için düzenlenecek faturalar sadece KDV açısından kayıtlara alınacaktır.
